Вы знаете как искать клиентов и какие существуют методы поиска клиентов? Это отдельный и очень важный вопрос. В Интернете существует множество сайтов, где можно разместить объявление о сдаче квартиры посуточно. Допустим, что ваше объявление привлекло внимание и у вас появился клиент. Но где гарантии, что этот клиент не окажется клептоманом или, того хуже, дебоширом? Надо отметить, что если вы сдаете квартиру не оформляя документы, то вы не сможете предъявить жильцу никаких претензий. Есть выход из этой ситуации, если застраховать себя от таких рисков, но страховка тоже стоит денег, а именно один – полтора процента от суммы, на которую вы осуществляете страхование недвижимости.
Если вы сдаете квартиру от имени частного лица, то шансы привлечь постояльцев, приехавших в командировку практически равны «нулю». Им требуются чеки, чтобы командирующая организация могла списать расходы.
Если вы собираетесь делать «все правильно», а мы надеемся, что вы так и будете делать, то вам надо осуществить регистрацию своей деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, приобрести и зарегистрировать кассовый аппарат и приспособление, которое осуществляет платежи с пластиковых карт. Неизбежны хлопоты по рекламе квартиры, поиску клиентов. Вам придется принимать звонки по телефону, отмечать в календаре дни занятости квартиры, вести договорную работу, бронировать свою квартиру, составлять и подписывать отчетные документы. Осуществлять доставку документов постояльцу лично, либо прибегать к помощи курьерской службы, вести бухгалтерию, сдавать отчеты в налоговую. Будьте готовы к ненормированному рабочему дню. Заселение будет происходить в удобное постояльцу, а не вам время, которое зависит от того, когда прибывает поезд либо прилетает самолет. Кроме того необходимо производить уборку квартиры, заменять грязное постельное белье и полотенца на чистое, своевременно оплачивать платежи за коммунальные услуги и Интернет. Кроме того периодически возникает необходимость в текущем и косметическом ремонте. Конечно вы можете всё это взвалить на себя. Но, если у вас одна квартира, то делать все это самому, по меньшей мере не целесообразно.
Нанять управляющего.
Большинство собственников, которые обладают одной свободной квартирой и сдают её посуточно, прибегают к услугам управляющих компаний и риэлтерских агентств и поручают процесс управления квартирой спициализирующимся в этой области компаниям. Владельцу квартиры гораздо выгоднее сотрудничество с такими компаниями, так как он не осуществляет показ квартир, не производит уборку квартиры после каждого квартиранта и т.д.
Профессионалы возьмут в свои руки процесс поиска клиентов, процедуру выселения и заселения, обслуживание вашей квартиры и получение оплаты. Собственнику только остается получать вознаграждение и радоваться такой схеме работы.
Однако в бочке меда есть ложка дегтя. Агентства встречаются разные. Попадаются и не совсем добросовестные. Велико искушение предоставлять хозяину ложную информацию о количестве и сроках проживания квартирантов, задерживать арендную плату. Кроме того качество оказываемых услуг не всегда может удовлетворить постояльцев. Да и стоимость таких услуг составляет тридцать – сорок процентов от дохода, который приносит квартира.
Путем простых подсчетов получаем, что наша вышеупомянутая «однушка» около станции «Проспект Мира» при максимально возможном числе постояльцев в месяц принесет его владельцу доход ориентировочно в пятьдесят две – пятьдесят три тысячи рублей. А если в квартире постояльцы будут жить половину календарного месяца, то доход при посуточной аренде будет примерно равен месячному доходу при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. Поэтому, выбирая управляющую организацию – партнера, важно не ошибиться в выборе.
Тщательно изучите документацию, которую предоставляет компания, попросите показать учет загрузки квартир, которые находятся в управлении компании, уточните методы, при помощи которых осуществляется привлечение клиентов. Идеальный вариант, если компания работает с различными туристическими компаниями и крупными корпорациями, которые снимают квартиры для сотрудников. Также, желательно, чтобы компания имела раскрученный сайт, на котором можно посмотреть сдаваемые квартиры на фотографиях. Хорошо, также, если имеются отзывы жильцов о работе компании и отзывы собственников жилья. И, обязательно, у компании должен быть договор, в котором подробно прописаны все взаимные права и взаимные обязанности сторон.
Договор с управляющим.
Договор, в котором оговариваются все отношения с управляющей компанией либо агентством, которые будут заниматься сдачей в аренду ваших квадратных метров, может быть двух видов. Это может быть доверительный договор управления или договор аренды. Как при заключении первого договора, так и при заключении второго требуется обязательно составить опись имущества, которое находится в квартире. В договоре доверительного управления хозяин жилой площади должен указать, что он доверяет компании представлять его интересы в процессе осуществления посуточной сдачи квартиры в аренду. В некоторых случаях такой договор не заключают, а заменяет его доверенность, оформленная соответствующим образом, которую заверяет нотариус. Для собственника, однако, договор является более предпочительным вариантом потому, что он позволяет учесть большинство нюансов во взаимоотношениях между компанией и собственником. В нем можно указать на ком лежит ответственность за чистоту помещения, в каком порядке производится оплата, как осуществляются расчеты между собственником и компанией, кто оплачивает косметические ремонты и коммунальные платежи. В доверенности всё это описать просто невозможно.
Если же рассмотреть возможность заключения договора аренды, то для собственника он является еще более удобным. В нем прописывается возможность и право компании сдавать квартиру постояльцам в субаренду, т.е. проживающие в квартире постояльцы будут иметь статус субарендаторов и вместе с этим статусом приобретают возможность получать всю необходимую для отчетности финансовую документацию, которая касается приживания их в квартире. Кроме того, что немаловажно, арендный договор устанавливает порядок возмещения ущерба, если таковой причинен квартире или имуществу собственника, а также наиболее полно оговаривает условия сотрудничества, вплоть до такого вопроса, как вынос мусора. Считаем необходимым еще раз подчеркнуть, что по договору аренды, если имуществу владельца, находящемуся в квартире или самому объекту недвижимости причинен ущерб по вине субарендатора, либо арендатора (управляющая компания), то этот ущерб подлежит компенсации в полном размере.
Вам при заключении такого договора остается только один раз в год заполнять и предоставлять в налоговую инспекцию свою налоговую декларацию.
