В последнее время покупатель, приобретая квартиру у застройщика, бывает сталкивается с такой ситуацией, что вынужден годами ждать окончания строительства. Это значит, что он попал в так называемую категорию обманутых дольщиков. Но, при всем проявлении сочувствия к этим людям, надо понимать, что они сами шли на определенные риски, приобретая квартиру по различного рода «серым схемам», надеясь, что пронесёт.
Взаимоотношения покупателей жилья в новостройках и собственно застройщиков устанавливает федеральный закон 214-ФЗ о долевом строительстве. Но многие недобросовестные застройщики пытаются обходить закреплённые законодательством правила реализации жилья в домах, находящихся на этапе строительства. В то время, когда строительный рынок из-за экономического кризиса переживает тяжёлые времена, количество застройщиков, желающих тем или иным образом обойти действующее законодательство, увеличивается.
Суровый закон 214-ФЗ возлагает на застройщика обязательства по сроку завершения строительства и передачи квартир инвесторам, причем он предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение сроков. Причём размер этой ответственности больше доходности по любым банковским вкладам. Но в сложившихся экономических условиях большинство застройщиков не обладают уверенностью, что закончат строительство объекта вовремя. Существует много случаев, когда строительство замораживалось уже на стадии 80-90% готовности.
По мнению некоторых экспертов сейчас лишь 25-30% новостроек реализуется в соответствии с требованиями закона. В остальных домах строящееся жильё реализуется по «серым схемам», на основании заключенных предварительных договоров купли-продажи.
Такой вариант продажи «квадратных метров», конечно, предусмотрен Гражданским кодексом РФ, а именно его ст. 429. Но фактически покупатель при заключении такого предварительного договора меняет деньги, оплачивая стоимость ещё не существующего жилья, на обещание застройщика когда-нибудь, когда будет закончено возведение дома, передать покупателю квартиру. Причем договор обычно составляется таким образом, что сроки передачи жилья покупателю застройщиком могут меняться по тем или иным причинам.
Но существуют и другие формы продажи строящегося жилья в обход действующего законодательства. Например вексельная схема. В рамках этой схемы покупатель заключает предварительный договор, по которому формально не вносит деньги. Но вносит их на основании другого договора – договора покупки векселя.
Покупатель, приобретающий жильё в новостройке через заключение предварительного договора должен понимать, что в данном случае его закон не защитит.
Некоторые считают, что проблема обманутых дольщиков уже не актуальна. Более того, многие чиновники говорят, что таких проблем с застройщиками, какие возникали в начале 2000-х уже не будет. Но всё же на сегодня рынок недвижимости не очень стабилен. Поэтому инвесторам и покупателям жилья лучше всего действовать в строгом соответствии с действующим законодательством.
