Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Спрос на сделки купли-продажи сегодня очень высок, а механизмы их совершения, оформления и расторжения остаются до конца не отшлифованными. Чтобы защититься от форс-мажоров, необходимо самому разобраться в юридических лабиринтах документации, оформляемой в процессе торговли недвижимостью.

Договор: тонкости оформления

Согласно отечественному законодательству, отчуждение (продажа) недвижимого имущества проводится по особым правилам, учитывая специфику самой недвижимости (ее назначения и ценностных характеристик). Договор продажи недвижимости выделен в отдельный подвид всей системы договоров сферы торговли недвижимостью. Нормы этого документа можно найти в ГК РФ (гл. 30, седьмой параграф). Договора купли-продажи детально прописывают обязанности следующих субъектов:

1. Обязанности продавца: он обязан осуществить передачу личного имущества (недвижимого) в собственность покупающей стороне.
2. Обязанности покупателя: он обязан осуществить принятие указанного имущества с предварительной либо отсроченной оплатой.

Еще одним ключевым пунктом, прописанным в документе, считается оговоренная денежная сумма, являющаяся платой за купленную недвижимость.

Особенностью документа, сопровождающего торговую сделку, как, впрочем, и всех торговых договоров, является его возмездность. Документ заключается в письменном, подписанном участниками виде, и выглядит единым документом. Если какой-то пункт норм договора по каким-то причинам не соблюден, документ будет засчитан недействительным. Процесс перехода собственнических прав от одних лиц другим обязательно должен пройти гос. регистрацию. Когда же покупается (продается) жилая недвижимость, возникает необходимость прохождения регистрации еще и самой сделки.

Недвижимость, подлежащая покупке и продаже

В ГК РФ (ст. 130) четко прописаны все объекты, относящиеся к категории недвижимых и подлежащие отчуждению. Так, помимо объектов жилого и нежилого фонда (квартир, загородных домов, разных сооружений, дач), к этому списку относятся участки земли, водоемы по типу ставков, озер, недра, зеленые насаждения, а также космические объекты, речные и морские суда. Если заключается сделка, чьим предметом является нежилое здание или объект, договор будет считаться заключенным (то есть вступит в силу) с той секунды, когда на нем будут поставлены подписи сторон, а вот смена владельцев жилого объекта станет действительной лишь тогда, когда сделка будет зарегистрирована в гос. органах.

Исполнение обязательств обеих сторон прописывается в договоре (тогда акт приема-передачи не нужен, поскольку его роль уже принадлежит договору продажи) либо подтверждается подписями в специальном передаточном акте.

Расторжение сделки

Порядок, равно, как и условия расторжения рассматриваемой разновидности договора, регламентируются ГК РФ (статьями 450, 452 и 453). Расторгается договор при условии возникновения обстоятельств, появившихся уже после заключения сделки. Расторжение происходит по согласию участников сделки, а также как реакция на требование одного из участников по торговой операции. Второй вариант подлежит только рассмотрению в суде и только тогда, когда ответчик существенно нарушил договорные условия.

Заявление в суд подает потерпевшая сторона, которая дождалась получения от противоположной стороны отказа расторгнуть ранее заключенную торговую сделку либо спустя 30 дней после срока, указанного истцом в предложении о расторжении (либо после срока, установленного договором, законом). Одним словом, либо «расходимся миром», либо “идем в суд”.

Поскольку торговые сделки относительно недвижимости считаются заключенными после соответствующей регистрации, то расторгнуть их можно тоже только после попадания в списки регистрационных органов и регистрации сделки. Относительно нежилого имущества, ситуация гораздо проще – достаточно зарегистрированной смены собственников.

Законно расторгнуть можно только действующий договор, поэтому целесообразно было бы обеим сторонам заключить новый торговый договор, в котором продавец поменялся бы с покупателем местами. Фактически эта процедура заменит расторжение без привлечения суда.

Дополнительные соглашения

Дополнительное соглашение к любым ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимости – это довольно популярная практика, позволяющая зафиксировать изменения в первоначальных условиях, прописанных в договоре.

Изменения могут касаться как дополнения, изменения существующих, так и аннуляции пунктов заключенного соглашения. На дополнительные соглашения распространяются все, без исключения, правила, применимые к договорам продажи. Несмотря на это, без договора дополнительное соглашение, даже заверенное у нотариуса, будет недействительным.

Заключение договора

Любой торговый договор по недвижимости должен обязательно содержать ниже прописанные пункты. При их отсутствии договор недействителен.

1. Данные о недвижимости.

Данные, идентифицирующие определенную недвижимость, которая передается во владение другому собственнику, должны быть прописаны очень точно. Если этих данных нет, документ торговой сделки признается несогласованным и незаключенным. Законом о правовой регистрации приводит список параметров, которые подлежат описанию в договоре:

• полное и точное название (разновидность) недвижимости: квартира, нежилое помещение, часть квартиры и т. д.;
• цифры (литеры) из номера строений, необходимые тогда, когда имеется несколько зданий по одному адресу;
• площадь;
• общая этажность объекта, этаж квартиры.

В случае когда речь о продаже какой-либо части (доли) в общем праве собственности, то необходимо указать размер этой части (доли), которая выражается в виде простой дроби, и данные обо всем объекте недвижимости в целом.

Когда же речь идет об отчуждении садового дома, жилого дома или других сооружений, напрямую связанных с земельным участком, то вместе с договором продажи недвижимости в обязательном порядке должна производиться передача собственнических прав на тот самый участок, на котором стоят продаваемые объекты недвижимости. А это подразумевает наличие в договоре обязательного пункта, посвященного данным государственного кадастрового учета, в котором ранее была учтена вышеупомянутая земля. А именно:

• расположение участка земли;
• кадастровый номер;
• целевое назначение земель (категория);
• обременение участка;
• разрешенное использование участка земли.

2. Цена товара.

Стоимость дома (квартиры…) обязательно указывается договором, причем разрешены разные варианты выражения:

• в иностранной валюте;
• рублях;
• за весь дом (дачу и др.);
• за 1 кв. м.

3. Список дополнительных лиц.

Есть еще и дополнительное условие, которое обязательно упоминается в документе. Речь о перечислении лиц, которые, несмотря на продажу жилья, сохраняют за собой право использовать проданную недвижимости. К таковым могут относиться наниматели и те, кто постоянно проживает с ними; получатели ренты с пожизненным содержанием; получатели завещания, проживающие по причине завещательного отказа. При отсутствии вышеупомянутых граждан, это обстоятельство также прописывается в документе.

Разновидности договоров

Помимо торговых сделок с недвижимостью, в которых принимают участие две стороны, в практике встречаются и так называемые многосторонние сделки (три, четыре и больше сторон). В таком случае оформляется трех-, четырехстороннее соглашение. Существует также нестандартные виды торговых договоров – договора с рассрочкой.

Трехсторонний договор

Речь, конечно, о многосторонней торговой операции в долях при участии трех сторон. В отношении трехсторонних договоров остаются актуальными все процессуальные нормы (заключения, исполнения, расторжения), действующие в отношении двустороннего торгового договора по продаже недвижимости.

Договор с рассрочкой

Продажа в рассрочку является простым, но и рискованным способом отчуждения недвижимости. Такой договор отличается от обычного договора следующими пунктами:

• уточнением по поводу рассрочки;
• описанием размера первого и последующих платежей;
• уточнением срока, до какого покупатель должен выплатить задолженность.

Могут иметь место и дополнительные пункты, например, положения, вступающие в силу в такой ситуации, когда покупающая сторона отказывается выполнять свои обязательства (вносить прописанную в договоре сумму). Исходя из возникшего форс-мажора и условий подписанного договора, покупатель обязывается неукоснительно передать свое личное имущество (бытовую технику, авто, землю) продавцу в собственность. Что именно, квартиру, дачу или землю, это также уточняется в договоре.

Переданное таким образом имущество будет являться залогом до того момента, когда покупатель не выплатит всю сумму рассрочки. Под этим пунктом покупатель должен отдельно поставить свою подпись. Кстати, можно и сразу договориться о передаче залога продавцу. Еще до возникновения форс-мажорной ситуации. Так сказать на всякий случай.

Важность заключения договора – реальный пример из жизни (видео)

Очень важно продавцу защитить себя от ситуации, при которой покупатель, не оплативший до конца задолженность, продает недвижимость третьему лицу. С этой целью в договор добавляется пункт, который указывает на то, что полноправным собственником может стать только покупатель, заплативший последний взнос по рассрочке. Такой договор неукоснительно заверяется у нотариуса, а последний, в свою очередь, вносит продаваемую недвижимость в реестр жилья с «обременением». Покупать такое жилье никто не захочет.