При всех махинациях с недвижимостью, самым востребованным считается договор купли-продажи. Этот документ регулирует правовые отношения при сделке. Например, договор составляется, если продавец передаёт в распоряжение покупателю недвижимость, а новый собственник принимает недвижимость и выплачивает за неё конкретную денежную сумму.
Бумажная перипетия
Анализируя рынок недвижимости, можно сделать вывод: большинство споров по поводу квартиры при продаже связаны именно с неправильно созданным договором купли-продажи.
Дабы этот договор был действительным, он должен содержать нижеуказанные сведения:
- Реквизиты всех участников т.е собственника и покупателя.
- Квартира и её подробная составляющая: сколько комнат? Какой этаж? Площадь (жилая, общая) и адрес.
- Покупатель будет покупать долю или квартиру целиком? Укажите «форму» покупки! В рассрочку или сразу всю сумму? Нужны подробности!
- В квартире прописаны родственники или какие-то иные люди. Нужно указать присутствие или отсутствие проживающих лиц на момент подписания договора.
- Документы на квартиру, которые подтверждают – что продавец является собственником.
- Порядок и сроки выезда из помещения бывшего собственника (продавца).
- Настоящая цена продаваемой квартиры.
Больше не действует!
Распространенный вопрос, который задают люди в интернете или интересуются у «знающих» лиц – как аннулировать договор? Решение принимает арбитражный суд или решает вопрос недействительности – суд общей юрисдикции. Для такой сделки нужно наличие письменного вида договора, а также государственная регистрация в отделе Росрееста. Причём эти два требования считаются основными!
Причина заключается в несоответствии договора купли-продажи, даже малейшее несоответствие части договора считается фактической недействительностью и остальных частей. К примеру, чёрные схемы, незаконные способы получить недвижимость по поддельным документам, с материнским капиталом фальшивым – случаи разные бывают! На практике, это повод для того, чтобы признать договор купли-продажи фактически недействительным.
Роль нотариуса
Решили купить или продать квартиру, но нужен ли нотариус? Вовсе не обязательно его участие, нотариальный договор не является обязательным инструментом. Но по стереотипу, все считают присутствие нотариуса основной процедурой, мол, это будет надежнее. Стоит отметить, что случаются ситуации, когда необходимо обратиться к нотариусу.
Случаются разнообразные ситуации, например, собственник и покупатель решили показать договор нотариусу, предварительно указав этот аспект в документе. В этом случае, нотариальное подтверждение является обязательным.
Что делает нотариус? Он может помочь с составлением договора, а также следит за «чистотой» сделки. Чтобы обе стороны действовали в рамках закона!
Поэтапное соглашение
Покупателю на заметку
1. Предварительное заключение договора, вносится задаток или аванс. В чём разница? Если одна из сторон отказывается от сделки – аванс возвращается, а задаток нет.
Перед заключением предварительного документа, вы должны просмотреть документы на квартиру (оригинал). Также на предварительном согласовании, вам следует выбрать банк, в котором будет происходить сделка, а также посмотреть на цену в договоре: должна отражать реальную стоимость квартиры, а не часть квартиры).
2. Далее, следует провести дополнительное расследование, следим за «чистотой сделки». Что необходимо сделать?
- Взять из Росрееста выписку, в ней должно быть написано, что обременения/ограничения и правопритязание не найдены т.е отсутствуют.
- Взять из финансово-лицевого счета выписку – дабы просмотреть, что нет задолженности по коммуналке.
- Домовая книга – проверяем людей, которые проживают в квартире (зарегистрированные). Убедитесь, что вы покупаете квартиру целиком, иначе вас ждёт долевая собственность т.е это когда совершается покупка части недвижимости.
На этом «шаге» могут возникнуть различные нюансы, они-то и повлияют на стоимость недвижимости.
3. Собственник и покупатель должны встретиться, дабы подписать договор купли-продажи. Встреча происходит в указанный день, который прописывается в предварительном договоре.
4. Далее, спешим на гос.регистрацию, дабы отдать необходимы документы.
5. Не забываем подписать акт приема-передачи квартиры.
Также важно согласовать с продавцом такие аспекты, как передача денег, квартиры и прочие наиважнейшие нюансы. Лучше всего доверить это дело специалистам – обратиться в агентство, которое решит наиболее непонятные аспекты самостоятельно или полностью возьмёт на себя все обязанности посредника.
После всех вышеперечисленных действий и некоторых нюансов, вы являетесь собственником. Теперь вы можете зарегистрировать близких в своей «новой» квартире.
Собственнику в помощь
Несмотря на всю простоту, продавцу придётся немножко потрудиться, чтобы получить результат т.е деньги. Для поиска покупателя, снижения рисков и решение основных аспектов, самый простой способ – это обратиться за помощью в агентство недвижимости. Поведаю про самостоятельный способ продать квартиру, который несёт в себе невообразимое количество рискованных шагов.
1. Нужные текстовые данные следует отдать. Основной документ на квартиру и различные вспомогательные, например, откуда у вас появилось жильё? Получили в наследство или у вас брачный договор? Все документы должны быть в полном порядке!
2. Оценить стоимость недвижимости. Невооруженным взглядом заметить все нюансы невозможно, можно «загнуть» цену или занизить. Поэтому важно найти оценщика т.е обратиться в агентство.
3. Найти покупателя – зависит от сезона и цены. Можно расклеить листовки, дать объявление в СМИ или обратиться в агентство. Выбор за вами!
4. Отыскали желающего? В силу вступает предварительный договор! Повнимательнее, именно в предварительном договоре вносятся самые важные условия. Нужно определиться, берёте вы задаток или аванс. Выгоднее взять задаток, а если спрос на квартиру большой, то лучше взять аванс.
5. Снимаем с регистрации. Этот аспект совершается по договорённости, совершить возможно перед гос.регистрацией договора или после.
6. Предоставление покупателю нужных справок, например, тех.паспорт на квартиру.
7. Согласование договора, платежный аспект.
8. Подписка договора в банке, проверка купюр.
9. Отдаём документы – государственная регистрация.
10. Подписываем акт приема-передачи, если этого ещё не сделали.
Возвращение к истокам
Были совершенны незаконные аспекты при сделке? Её считают фиктивной и её можно оспорить в суде. Грубо говоря, всё встаёт на свои места – собственнику возвращается квартира, а покупателю его деньги. Не всегда это работает: покупатель может не только потерять время, но и деньги.
Договор не нужен? Осознанное уничтожение!
Расторгнуть договор купли-продажи жилья сложно и требует определённых знаний правовой части. Расторжение может быть только с двухстороннего согласия, но бывают и исключения. Прекратить договор можно двумя способами:
- Через суд
- По обоюдному согласию
Если мы говорим про расторжение, то оно совершается в идентичной форме т.е в которой он заключался. Иными словами, в письменном виде.
На консультации у юриста (видео):
Краткий вывод
Следовательно, составить договор купли-продажи, это лишь малая часть функционала данного документа. Он является более широкоформатным документом, позволяющим урегулировать отношения между покупателем и продавцом. Правильно составленный договор – это залог успешной и эффективной сделки. Не попадайте в нелепые ситуации, подходите к делу ответственно!
