Договор безвозмездного пользования нежилым объектом

Если планируется передать нежилое помещение во временное пользование третьему лицу без взимания арендной платы, то с ним стоит заключить договор о безвозмездном пользовании объектом. При этом нужно руководствоваться установленными в законодательстве правилами, иначе подобные отношения могут остаться неузаконенными и привести к нежелательным последствиям.

Понятие договора

В нежилом помещении, полученном временно без удержания вознаграждения, может быть организован склад, открыт магазин или ресторан и т. п. Независимости от способа его применения, юридическое лицо должно иметь на него документы, чтобы при необходимости предоставить их контролирующим органам.

Заключение договора

В качестве таковых и выступает рассматриваемый договор, о чем говорится в ст. 36 Гражданского кодекса (ГК) РФ. В частности, в ней обозначается, что такой вид соглашения классифицируется как договор ссуды, поскольку предполагает передачу вещи другому лицу только на условиях ее возврата, то есть не подразумевает оплаты пользования.

Несмотря на то, что такой документ не имеет никакого отношения к одноименным финансовым операциям, он регулирует вопросы сохранности имущества и финансовой ответственности при нарушении его условий. Такое соглашение можно заключать в произвольной форме, но в нем обязательно нужно предусмотреть такие моменты:

  • Предмет ссуды. В качестве такого выступает конкретное нежилое помещение, характеристики которого нужно изложить на бумаге, в том числе точный адрес, площадь, этажность, количество комнат и т. д.
  • Безвозмездность. В документе нужно четко прописать, что арендаторы недвижимости наделяются правом бесплатно её эксплуатировать.

Если в основе соглашения не лежат эти два пункта, или они изложены двояко и неточно, то условие о безвозмездной аренде будет считаться несогласованным. В результате, сам договор останется незаключенным и не имеющим какой-либо юридической силы.

На практике такой документ применяется при необходимости передать помещение третьему лицу только за уплату коммунальных услуг. К тому же он может быть частью более крупной сделки, например, аренды с выкупом, когда объект ссуды передается бесплатно, а по другому соглашению происходит покупка недвижимости в несколько платежей. Когда же оговоренная стоимость будет полностью выплачена, помещение будет считаться собственностью арендатора.

В ст. 610 ГК отмечается, что срок не является обязательным условием, поэтому стороны могут заключить договор и на конкретный срок, и бессрочно.

В чем разница от договора аренды?

Бескорыстное пользование предполагает принципиально важные отличия от аренды, хотя и относящиеся к нежилой недвижимости положения договора заимствованы из закона об аренде. Они заключаются в следующем:

  • не предполагает каких-либо финансовых обязательств по условиям сделки;
  • позволяет арендаторам взять на себя расходы по ремонту помещения, изменению условий его пользования, не выходящие за нормативные рамки, и проч.;
  • предполагает возможность передачи имущества только во временное пользование, то есть без передачи его во владение.

Исходя из третьего пункта, договор аренды имеет больше преимуществ, поскольку позволяет нанимателю:

  • эксплуатировать объект в любом удобном для себя порядке;
  • оказывать физическое воздействие на помещение;
  • проводить собственную политику доступа к помещению;
  • примерять вещно-правовые способы защиты имущества.

Пользование же нежилым помещение позволяет нанимателю только извлекать из него выгоду, но не распоряжаться им.

Несмотря на такие отличия, если в безвозмездный договор внести условия, по которому арендатор обязан платить деньги за пользование помещением, то он превратиться в обычный договор аренды. Таким образом, главное отличие этих двух сделок заключается именно в наличии или отсутствии арендной платы.

Стороны соглашения

В качестве таковых выступают:

  • Ссудодатель (арендодатель). Это сторона, которая передает вещь, то есть нежилое помещение – офис, торговую точку и т. п. Как правило, это собственник объекта, а также уполномоченное законом или владельцем лицо. Ссудодателем может выступать коммерческая организация, но в этом случае на нее будут накладываться определенные ограничения (ст. 690 ГК). Дело в том, что она не имеет права безвозмездно передавать объект представителям этой же организации, в том числе учредителям и сотрудникам, а также контрольным органам. При передаче помещения любой ссудодатель должен учитывать права третьих лиц, которые могут претендовать на эту собственность.
  • Ссудополучатель (арендатор). Это любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), который может временно и безвозмездно эксплуатировать получаемое нежилое помещение. Он наделяется правом пользования, но обязуется содержать помещение в надлежащем виде, взять на себя риски за возможные повреждения и вернуть его ссудодателю через оговоренный промежуток времени в должном состоянии. При этом он может расторгнуть договор и потребовать возмещения финансового ущерба, если заранее не был проинформирован ссудодателем об ограничениях, связанных с правами третьих лиц.

С разрешения собственника ссудополучатель может передать нежилой объект в безвозмездное пользование третьему лицу, однако он не имеет права сдавать его в субаренду.

Подпись договора

Договор могут подписывать не лично участники правовых отношений, а их законные представители, если имеют доверенность на осуществление подобных действий.

При заключении такого договора всплывает также понятие возможности изменения сторон. Это означает, что сдачу помещения могут осуществлять другие лица, что не влияет на права ссудополучателя. При наступлении смерти персоны, осуществляющей передачу объекта, договор сохраняет свою силу, а все его права и обязательства переходят к наследникам. Если же погибает арендатор, то сделка сразу же аннулируется. Все эти моменты нужно оговорить на бумаге, чтобы в будущем избежать неприятных моментов.

Составление договора и его образец

Глава 9 ГК РФ определяет форму договора, которая в обязательном порядке должна быть письменной в таких случаях:

  • сделка заключается на срок более 1 года;
  • одной из сторон является юридическое лицо;
  • предмет сделки превышает МРОТ в 10 и более раз.

Чтобы правильно оформить документ, следует воспользоваться типовым бланком, который можно скачать тут.

При его составлении следуют придерживаться такого порядка:

  1. В преамбуле указать точное наименование договора, дату и место его заключения, а также краткие сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., должность подписывающих сделку лиц, их полномочия).
  2. Описать предмет соглашения (недвижимое помещение) и его состояние на момент передачи арендатору. Если проигнорировать данное требование, то документ может быть признан недействительным.

    Недвижимое имущество не должно иметь недостатков, которые в любой мере препятствуют целям его эксплуатации.

  3. Изложить права и обязанности каждой стороны. В этом разделе в частности нужно определить финансовые отношения между сторонами касательно того, кто будет нести ответственность за расходы по содержанию помещения, его ремонту и т. п. К тому же стоит определить период времени, в течение которого одна сторона должна уведомить вторую об расторжении договора в одностороннем порядке. В любом случае ссудополучатель обязуется вернуть помещении в срок, если он установлен, и в состоянии, в котором оно было отдано в пользование, с учетом износа или проведенных изменений.
  4. Описать порядок, в котором владелец должен передать арендатору объект недвижимости для его использования в коммерческих целях. При этом нужно оформить акт сдачи-приема, который подписывается обеими сторонами. Предварительно ссудополучатель может осмотреть помещение, чтобы подтвердить его соответствие выдвинутым к нему требованиям. Можно прописать, что передача помещения арендатору осуществлять в 5-дневный срок с момента оформления договора.
  5. Определить срок договора. В противном случае он будет считаться бессрочным, что также не противоречит законодательным нормам.
  6. Прописать ответственность участников, которая будет наступать при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий соглашения. Она может быть выражена в виде санкций, штрафов и т. п.

    До момента заключения договора за целостность помещения несет ответственность владелец, а после его подписания и вступления в законную силу такая ноша ложиться на плечи пользователя.

  7. В качестве способов обеспечения соглашения установить залог, имущественное удержание и т. п.
  8. Прописать прочие условия, в том числе следующие:
    • изменение сторон и прекращения действия договора;
    • порядок разрешения споров (третейский, арбитражный суд);
    • возможность уступки прав требования третьим лицам;
    • определение форс-мажоров (обстоятельств непреодолимой силы), при которых стороны освобождаются от ответственности за нарушение взятых на себя обязательств.
  9. В качестве заключительного положения отметить, что все обстоятельства, не предусмотренные действующим законодательством, будут разрешаться в порядке, установленном законодательством. Отдельным пунктом отметить, что в скольких экземплярах заключается договор.
  10. Перечислить все приложения к действующему договору. К таковым относится:
    • кадастровый паспорт помещения;
    • акт приема-передачи предмета пользования и акт его возврата;
    • дополнительные соглашения (протоколы разногласий, согласования и т. п.).
  11. Вписать реквизиты каждой стороны (адрес, банковские реквизиты, почта) и закрепить документ подписями.

Придерживаясь такой последовательности, можно оформить полноценный договор безвозмездного пользования нежилым объектом. Его образец можно скачать тут.

Аренда помещения

Регистрация договора

Такое соглашение не требует обязательной государственной регистрации. При этом не имеет никакого значения, на какой срок предусмотрена ссуда – год, меньше или больше. Примечательно, что можно воздержаться от регистрации как главного (основного) документа, так и дополнительных соглашений к нему.

В качестве исключений можно отметить случаи, когда предметом передачи в бесплатное пользование является памятник истории, объект культурного наследия или его часть. Такой договор нужно подвернуть экспертизе и зарегистрировать в профильных госучреждениях.

Особенности досрочного расторжения

Арендатор может в любой момент расторгнуть договор, уведомив об этом владельца в оговоренный срок. Что касается ссудодателя, то он может инициировать досрочное прекращение договора в случаях, когда арендатор:

  • нарушает условия эксплуатации помещения, определенные действующим договором;
  • использует объект в условиях, не прописанных в договоре;
  • причиняет объекту существенный вред и в течение 30 дней не устраняет все несоответствия.

Вне зависимости от причины расторжения сделки, ссудополучатель должен сдать нежилую недвижимость обратно владельцу в 10-дневный срок.

Ответы на популярные вопросы

Участники заключаемого соглашения часто уточняют у юридических консультантов ряд вопросов, с самыми популярными из которых можно ознакомиться ниже:

Вопрос Ответ
ООО оформил с физическим лицом договор передачи объекта в пользование на бесплатной основе. Может ли оно сдать это же здание в субаренду под офис другому ООО? Это возможно только в том случае, если арендодатель дает письменное разрешение на такую субаренду. В противном случае сделка будет недействительной (п. 2 ст. 615 ГК).
Собственник известил ссудополучателя об расторжении договора и дал 1 месяц для освобождения помещения. Если по истечении этого времени арендатор не передаст объект, может ли ссудодатель подаст в суд и выиграть дело? Если ссудополучатель отказывается освобождать помещение после уведомления собственника, то последний может обратиться в суд с иском о выселении. Его шансы на выигрыш высоки.
Как продлить договор, если указанный в нем срок действия исчерпан? Для этого можно оформить дополнительное соглашение, в котором указать новый срок действия. Альтернативный вариант – перезаключить договор.
На какой максимальный срок можно оформить сделку? Законодательство не ставит каких-либо ограничений касательно сроков, поэтому данный вопрос полностью зависит от воли участников соглашения. Например, они могут оформить документ на 3 года и прописать, что его действие автоматически будет пролонгировано, если стороны не подадут заявления о его расторжении.
Может ли собственник заключить договор с ООО, в котором имеется один учредитель, без налоговых последствий? Законодательство не запрещает такие отношения, поэтому сделку могут заключить в подобных условиях.
Нужно ли физическому лицу и ИП заключать договор, если они являются супругами? Стороны могут заключить сделку, но особой надобности в этом нет, если не планируется использовать объект договора для коммерции.
Можно ли заключить договор между физическим лицом и юридическим (в лице директора), если это один и тот же человек? Такое действие запрещено, поскольку в данном случае юридическое лицо имеет внереализационный доход.
Нужно ли заверять документ у нотариуса? Нет, не нужно, поскольку такой договор не требует нотариального удостоверения.
Можно ли организации, которая пользуется помещением на основании рассматриваемого договора, оплачивать счета за телефон, ремонт и т. п.? Организация может нести такие финансовые расходы, но это обязательно нужно отразить в самом договоре (ст. 421 ГК)
Облагается ли налогом подобное соглашение? Нет, поскольку в результате такого «сотрудничества» ни одна из сторон не должна извлекать денежную прибыль.

П. 1 ст. 130 ГК определяет, что жилое помещение относится к недвижимым вещам и может передаваться в безвозмездное пользование. Чтобы узаконить такие отношения, нужно заключить соответствующий договор. К его внутренней структуре не предъявляются какие-либо требования, но при оформлении стоит соблюдать вышеуказанные правила, чтобы предусмотреть все аспекты подобного соглашения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: