Вы собираетесь покупать квартиру и не хотите переплачивать за услуги риэлтора, то вы должны понимать, что столкнетесь с определенными сложностями и рисками. С чего начать, кукую выбрать квартиру, на какие моменты обращать внимание и какие документы необходимы. Обо всем этом по порядку.
Поиск и осмотр недвижимости
Где искать предложения о продаже
Найти подходящий вариант без услуг риэлторов не так просто. Больше шансов на успех вы получите, если изучите как можно больше источников объявлений. Это может быть печатные издания, специализированные интернет-сайты, профессиональные базы недвижимости.
Будьте готовы к тому, что большая часть объявлений окажется замаскированными предложениями агентств по недвижимости, главная цель которых, заставить вас позвонить по указанному номеру телефона.
В юридическом смысле самый безопасный вариант – это квартира из новостройки, так как в этом случае у объекта недвижимости не будет юридического прошлого, вы станете первым ее владельцем. Главное, внимательно выбирать застройщика, тщательно изучите все предоставленные документы, отдавайте предпочтения фирмам с хорошей репутацией.
Осмотр квартиры
Вы выбрали несколько подходящих вариантов и договорились с владельцем о просмотре объекта продажи. Очень важно внимательно осматривать квартиру и сам дом, обратите внимание на материал, из которого он сделан, нет ли в корпусе трещин.
Вы можете поинтересоваться у соседей о ближайших жильцах, о благоприятности района, не собираются ли шумные компании перед подъездом и тому подобное. Это поможет вам поближе познакомиться со своими возможными будущими соседями и получить информацию от незаинтересованного источника.
Войдя в квартиру, внимательно осмотрите все интересующие вас моменты, все, со всем, что вы проглядите на этом этапе, в будущем вам нужно будет разбираться самостоятельно. Проверьте квартиру на отсутствия грибка, вредителей и насекомых. Оцените в каком состоянии квартира, будет ли необходим ремонт.
Как вести себя с продавцом
При общении с владельцем квартиры не стесняйтесь задавать вопросы, даже если они кажутся вам «неудобными». Поинтересуйтесь о причинах продажи, узнайте, как он стал собственником, попросите предоставить Свидетельство о праве собственности.
Если вас все устраивает, то можно начинать переговоры. Обязательно попробуйте получить скидку, приведите несколько аргументов в вашу пользу. Обычно продавцы всегда делают небольшую накрутку к стоимости, чтобы оставить возможность для торга.
Чтобы подтвердить свой серьезные намерения на покупку, оставьте хозяину задаток или аванс. Разница в том, что авансовый платеж возвращается, даже если сделка была расторгнута по инициативе покупателя, а задаток возвращается покупателю только в случае расторжения сделки по инициативе продавца, в таком случает сумма возврата увеличивается в два раза. Обязательно подтвердите факт передачи денег договором, иначе вы рискуете потерять свои деньги.
Как проверить «юридическую чистоту» квартиры
Проверяются документы, устанавливающие право собственности
Прежде всего выясняется, что продавец имеет юридическое право продавать эту недвижимость, для этого попросите предоставить подтверждающие документы. Чаще всего встречается договор купли-продажи, также недвижимость может быть наследована или дарована. Реже встречается документ, в котором говорится, что собственник получил квартиру по решению суда.
Проверьте историю недвижимости в Госреестре
Единый государственный реестр предоставляет информацию обо всех жилых объектах за последние семнадцать лет. Вы увидите сколько раз данная недвижимость переходила из рук в руки, есть ли на ней запреты, аресты, обременения, были ли имущественные споры по поводу этой квартиры.
Обращайте особое внимание на большое количество собственников, которые перепродавали квартиру за короткие сроки. Это может говорить о проблемах, возможно, вас хотят подставить. Рекомендуем не рассматривать такие предложения.
Если за три года квартира не участвовала ни в каких спорах, то можно быть спокойным, так как только в течение этого срока можно признать недействительной сделку с недвижимостью. Но если за этот период было какое-то разбирательство, то попросите продавца предоставить данные о решении суда, если выяснится, что судебное дело еще идет, не покупайте такую квартиру, пока суд не закончится в пользу продавца.
Производили ли в квартиру перепланировку
Попросите у продавца данные из БТИ, проверьте не производилась ли перепланировка, если производилась, то убедитесь, что она официально разрешена и оформлена. По российским законам, если нет разрешения органов местного самоуправления на перепланировку, то она считается незаконной.
Не забудьте проверить самого продавца
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что нынешний собственник квартиры не состоит там на учете, подтвердит его дееспособность. Дополнительно можно проверить подлинность паспорта собственника, это можно сделать на сайте ФМС России.
Усложняет ситуацию, если продавец действует по доверенности от имени собственника. Проверьте, чтобы доверенность обязательно было заверена нотариусом, если есть возможность, то уточните у этого нотариуса не отозвана ли данная доверенность. Прочитайте сам документ, выясните какими правами обладает представитель собственника, он может только подписать договор или также в праве забрать деньги с продажи.
Изучите данные обо всех, кто прописан в квартире
Сделка о продаже недвижимости без согласия и ведома всех ее собственников, может быть признана недействительной. Чтобы этого избежать, попросите выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто в ней прописан. Потребуйте, чтобы до заключения сделки, все были выписаны из этой квартиры.
Отдельного внимания требует ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица, в такой ситуации требуется дополнительное разрешение на отчуждение имущества, которое выдают органы опеки.
Список документов для покупки недвижимости
Договор купли-продажи
Обязательно в тексте договора должно присутствовать описание предмета сделки и его стоимость. Для каждой стороны подписывается своя копия договора, еще один предоставляется в регистрационную службу. Документ заверяется у нотариуса, он проверяет соответствие личностей обеих сторон сделки, удостоверяет подлинность подписей, проверяет реквизиты.
Список необходимых документов:
- Продавец предоставляет документы, подтверждающие его право собственности;
- Если покупатель состоит в браке и приобретает недвижимость в равных долях, то предоставляется свидетельство о браке. Если же недвижимостью будет владеть только один из супругов, то второй должен предоставить письменное разрешение на покупку, которое нужно заверить у нотариуса;
- Похожая ситуация и у продавца, если объект продажи был приобретен в браке, то второй супруг дает письменное разрешение на продажу, это разрешение также заверяется у нотариуса;
- Если есть брачный контракт, то его необходимо предоставить;
- Отказ от права на покупку доли недвижимости от всех участников общедолевой собственности, оформленный в виде заявления, заверенного у нотариуса;
- Поэтажный и кадастровый план;
- Паспорта обоих участников сделки.
Регистрация сделки
Далее документы подаются в Федеральную службу государственной регистрации. Дополнительно пишется заявление и прикладывается квитанция, подтверждающие оплату пошлины. Все документы возвращаются через определенный срок вместе со свидетельством о праве собственности.
Максимальный срок рассмотрения документов 30 дней. Сделка не считается действительно до этого момента. После регистрации подписывается акт приема-передачи. С этого момента можно подавать документы на регистрацию в квартире.
Если вы решили покупать квартиру без посредников, то лучше все проверять дважды, спешка в этом деле неуместна. Не подписывайте договор, если есть какие-то сомнения, лучше потратить время и проверить все перед сделкой, чем разбираться со всем после. Рекомендуем для большей уверенности, предоставить договор юристу, чтобы он его хорошо изучил, это обезопасит вас от возможных проблем.
