Суть договора безвозмездного пользования жилплощадью и его составление

Жилой объект может передаваться во временное пользование на безвозмездной основе, то есть без удержания оплаты за проживание. Так, жильцу потребуется только своевременно оплачивать текущие платежи. Чтобы узаконить такой вид отношений, сторонам нужно заключить соответствующий договор. Подробнее о нём можно узнать далее.

Что это за договор и зачем он нужен?

Статья 689 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность заключения соглашения о пользовании конкретным предметом на безвозмездной основе. В качестве такого предмета может выступать квартира или дом. По сути, такой документ напоминает договор социального найма или аренды жилого помещения, однако предполагает два ключевых отличия:

• не предусматривает внесения оплаты за пользование жилым помещением, а может только предполагать компенсацию коммунальных услуг и других текущих платежей, поэтому относится к категории документов, которые имеют характер ссуды;
• заключается между двумя сторонами – ссудодателем и ссудополучателем, которые обладают всеми признаками арендодателя и арендатора соответственно.

Владельцы жилого помещения часто пренебрегают заключением такого документа, поскольку они не требуют с жильцов арендной платы. Тем не менее, даже без подписания договор существует, хоть и в устной форме. Опытные юристы рекомендуют всё же оформить его в письменном виде, исходя из таких факторов:

• несмотря на отсутствие оплаты, стороны имеют обязательства, которые частично отвечают обязательствам сторон, предусмотренным договором аренды или найма жилища, поэтому их лучше уточнить на бумаге;
• заверенный у нотариуса экземпляр позволяет избежать претензий со стороны налоговых органов, которые могут квалифицировать подобные неоформленные отношения как факт сокрытия сдачи жилища в аренду;
• подписанный документ позволяет ссудополучателю оформить временную прописку.

При заключении такого договора предоставление жилплощади третьей стороне обязательно должно совершаться без взимания оплаты. Если же он используется в целях сокрытия доходов и уклонения от налогов, то владелец недвижимости рискует остаться без денег, а временный жилец теряет значительную часть прав, которые гарантированы ему договором найма в соответствии с гл. 35 ГК РФ.

Стороны сделки

В качестве таковых выступают:

• Ссудодатель. Это лицо, которое передает квартиру или дом во временное пользование. Как правило, в качестве ссудодателя выступают собственники или владельцы жилища, а также лица, которые прямым указом уполномочены совершать подобное юридическое действие. В некоторых случаях квартиру бескорыстно передают на временное пользование арендаторы на основании соответствующего соглашения.
• Ссудополучатель. Это лицо, которое получает жилплощадь во временное пользование. Таковым может выступать любой гражданин страны. Как правило, это родственник, друг или знакомый ссудодателя.

Фактически, заключить подобную сделку могут все физические лица. Если же владелец жилплощади зарегистрирован в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица, то на него накладываются определенные ограничения. Согласно статье 690 ГК РФ, он не имеет права безвозмездно предоставлять помещение своему руководителю, члену органа управления или контроля деятельности.

Юридическое лицо может передать жилплощадь бесплатно во временное пользование только своим рядовым сотрудникам и работникам организации-контрагента.

В определенных случаях в качестве ссудодателя может выступать и государство. Дело в том, что социально-незащищенные категории граждан могут претендовать на получение в бесплатное пользование помещения из жилого фонда, о чем свидетельствуют утвержденные региональными властями нормативные акты. Такими гражданами могут быть дети-сироты, инвалиды, семьи с детьми-инвалидами, пожилые люди и т. п.

Предмет соглашения

В качестве такого выступает жилое помещение. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, под это определение попадают следующие объекты:

• жилой дом или его часть;
• квартира – изолированное помещение, которое предназначено для проживания в нем людей;
• комната, выступающая частью квартиры или дома.

В договоре обязательно нужно указать не только тип объекта, но и его конкретные характеристики – адрес, место расположения, этаж. Без соблюдения этого условия он не будет считаться действительным.

В качестве предмета договора дополнительно стоит указать все вещи, которые передаются во временное пользование одновременно с жилплощадью. Это могут быть:

• предметы домашнего обихода;
• мебель;
• бытовая техника и т. п.

Перечень передаваемого имущества фиксируется в Акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. В нем также нужно описать состояние помещения и имущественных вещей на момент их передачи ссудополучателю. Все обнаруженные дефекты должны быть четко отображены на бумаге. В противном случае против временного жильца могут быть выдвинуты обвинения в причинении ущерба жилплощади или вещам в нем.

Права и обязанности сторон

Одна из ключевых частей договора, которая регулирует поведение всех участников сделки.

Ссудодателя

Он должен передать второй стороне жилое помещение, описанное в документе, без требования оплаты за проживание в нем на протяжении всего оговоренного срока. На этом его обязанности заканчиваются, а вот права таковы:

• проверять состояние жилого помещения, чтобы удостовериться в добросовестном отношении жильца к сохранности предмета договора и его использовании по целевому назначению;
• не выплачивать жильцу какие-либо денежные компенсации за работы по улучшению состояния помещения, если таковые были произведены без его ведома и согласия;
  

  На протяжении всего срока действия договора ссудодатель сохраняет право собственности, поэтому все улучшения, произведенные ссудополучателем в жилплощади, будут также считаться его собственностью.

• требовать от жильца устранения недостатков, если таковые были причинены помещению в период его эксплуатации;
• получить от второй стороны денежную компенсацию за причинение ущерба дому, бытовой технике и прочим предметам, указанным в Акте приема-передачи;
• без прекращения настоящего договора произвести отчуждение помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу;
• по истечению срока договора претендовать на получение имущества обратно в первоначальном виде.

Ссудополучателя

Имеет такие права:

• получить жилье в состоянии, соответствующем условиям договора, иначе может требовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба;
• проживать со своей семьей на выделенной ему жилплощади и пользоваться имеющимися в нем вещами без оплаты арендной платы на протяжении всего оговоренного срока;
• на свое усмотрение произвести работы по улучшению жилья, предварительно не уведомив об этом хозяина дома.

В отличие от договора аренды и наймы, ссудополучатель не наделяется преимущественным правом заключения договора на новый срок. К тому же он не имеет права сдавать полученное в безвозмездное пользование жилье в поднаем.

Что касается обязанностей, то они таковы:

• пользоваться предоставленным имуществом в целях, установленных в договоре, а также бережно к нему относиться, чтобы после истечения срока договора вернуть его владельцу в надлежащем состоянии;
• ежемесячно оплачивать расходы по содержанию имущества, в том числе коммунальные, если иного не указано в договоре;
• производить текущий и капитальный ремонт жилья за свой счет;
• не передавать полученное помещение третьим лицам без согласия владельца;
• материально отвечать за причиненный помещению и имеющимся в нем вещам вред, если он вызван непосредственно его действиями, а не посторонними лицами или причинами, не зависящими от его воли.

Ссудополучатель не несет ответственности за недостатки имущества, которые заранее оговорены в Акте приема-передачи (п. 3 ст. 369 ГК РФ). Если же дефекты обнаружены после подписания договора, о них стоит сразу же уведомить ссудодателя, чтобы впоследствии он или лично их устранил, или поручил это жильцу с возмещением ему всех расходов.

Срок действия договора

В этом вопросе действует тот же регламент, что и в случае с договором об аренде – стороны самостоятельно определяют срок, в течение которого ссудополучатель может на безвозмездной основе проживать на временно выделенной ему жилплощади.

Если же в договоре не указаны сведения о сроках, то он считается действенным на неопределенный период времени. Условием для прекращения его действия будет желание одной из сторон.

В тексте соглашения можно также предусмотреть право сторон продлить договор после истечения оговоренного срока действия. В этом случае жилец наделяется преимущественным правом на его пролонгацию. Если соглашение не будет расторгнуто по волеизлиянию одной из сторон, после окончании срока действия оно будет автоматически продлено на новый срок, который считается неопределенным.

Форма договора

Документ заключается по типовому бланку, который можно скачать тут. Он должен быть структурированным и содержать такие разделы:

1. Преамбула. Указать полное наименование документа, чтобы его можно было отличить от договора аренды или найма. В соответствующих полях вписать реквизиты сторон с указанием ФИО. Если в качестве ссудодателя выступает юридическое лицо, указать полное его наименование. Если какую-либо из сторон представляет доверенное лицо, обязательно указать его ФИО и реквизиты доверенности. Здесь же прописать адреса и сведения о паспорте (в случае с юридическим лицом указать ОГРН, ИНН, КПП).
   

   В отличие от договора аренды или найма принимающая сторона не обладает законодательно закрепленным правом допускать в занимаемую жилплощадь временных жильцов, поэтому в качестве ссудополучателей можно поименно указать всех лиц, которые будут безвозмездно пользоваться помещением.

2. Предмет договора. Детально расписать характеристики объекта, передаваемого ссудополучателю, а именно – его площадь, количество комнат, точный адрес. Требуется также указать реквизиты свидетельства о праве собственности (номер, когда выдан) или любого другого документа, на основании которого ссудодатель может распоряжаться передаваемой недвижимостью.
3. Права и обязанности сторон. Прописать права собственника и все обязательства временных жильцов, в том числе с уточнением всех нюансов по оплате коммунальных услуг и проведению текущего или капитального ремонта.
4. Ответственность сторон. Разграничить ответственность сторон в случае утраты или порчи жилплощади, а также имеющихся в ней вещей. Чтобы ссудополучателю впоследствии не пришлось нести ответственность за сторонние дефекты, стоит составить Акт приема-передачи, в котором описать имущество и перечислить все имеющиеся его недостатки.
5. Отказ от соглашения. Подробно расписать все обстоятельства, при которых какая-либо из стоит может расторгнуть действующее соглашение. Желательно дополнительно прописать период времени, в течение которого одна сторона обязана известить другую о факте расторжения договора. Если данный момент не оговаривается в соглашении, то сторона, которая имеет намерение расторгнуть сделку, вправе уведомить об этому другую сторону за 1 месяц. В случае договора аренды данный срок составляет 3 месяца.
6. Прочие условия. Определить дату, когда договор вступает в силу. Дополнительно можно прописать сроки его действия, иначе они будет неопределенными. Указать, в скольких экземплярах составлен договор.
7. Подписи сторон. Закрепить договор подписями, а также печатью, если в качестве ссудодателя выступает юридическое лицо.

Скачать образец заполненного документа можно здесь.

Заверять договор у нотариуса необязательно, но стороны могут сделать это по собственному желанию. Его также не нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра, даже если он заключается на длительный срок.

Заверение у нотариуса

Если стороны решили обратиться в нотариальную контору, чтобы официально заверить договор, они должны заранее подготовить ряд документов. К ним относится:

• паспорта или другие документы, удостоверяющие личность;
• кадастровый паспорт и свидетельство ссудодателя о регистрации права на недвижимость (нотариусу можно предоставить ксерокопии документов, предварительно показав их оригиналы);
• документ о приеме-передаче жилой площади;
• документ о приеме-передаче имеющегося в помещении имущества (газовой плиты, котла отопления, газовой колонки, мебели и т. п.);
• письменный протокол разногласий и возможные пути их согласования;
• квитанция об уплате госпошлины.

Досрочное расторжение

Сделка может быть расторгнута двумя способами:

• в одностороннем порядке в любой момент с уведомлением второго участника соглашения за месяц (ст. 699 ГК РФ);
• при нарушении какой-либо стороной условий договора (ст. 698 ГК РФ).

В случае смерти ссудополучателя договор прекращается по смыслу согласно ст. 701 ГК РФ.

Ссудодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если принимающая сторона:

• пользуется имуществом в иных целях, не предусмотренных документом;
• не выполняет свои обязательства по сохранению имущества в надлежащем состоянии;
• существенно ухудшает состояние жилплощади и имеющихся в ней предметов;
• передает имущество третьей стороне без одобрения ссудодателя;
• не оплачивает коммунальные услуги и нарушает иные условия двусторонней договоренности.

Что касается жильца, то он может досрочно расторгнуть договор при таких обстоятельствах:

• состояние полученного объекта является непригодным для его эксплуатации;
• обнаружены разрушения, о которых ссудодатель не предупредил при заключении сделки;
• на помещение претендуют третьи лица, о чем не было известно при подписании договора;
• ссудодатель не исполняет обязанности по предоставлению имущества.

Владелец жилой недвижимости может на безвозмездной основе передать его во временное пользование третьему лицу. Чтобы регулировать подобные отношения, стороны могут оформить соответствующий письменный договор, который при необходимости можно разорвать в одностороннем порядке.