По мнению большинства экспертов сегодняшний рынок недвижимости переживает период значительного упадка: заемные средства недоступны, стоимость строительства растет и не позволяет развивать новые проекты, рентабельность законченных проектов стремиться к нулю. Значит в будущем году количество предложений на рынке недвижимости сократиться более чем наполовину, что приведет к значительному резкому повышению стоимости объектов недвижимости. Однако некоторые эксперты предрекают прямо противоположную картину – в ближайшие годы объёмы строительства возрастут и вместе с этим возрастет объём предложения на рынке недвижимости. Однако стоит отметить, что это касается объектов эконом — класса.
Период с 1998 года по 2008 можно условно разделить на три части, цикличность которых определяет будущее рынка.
Во время кризиса в период с 1998 года по 2003 год население характеризовалось низкой платежеспособностью, поэтому продавать недвижимость дорого не имелось возможности. Стоимость обычного типового жилья была в районе 400 – 700 долларов, соответственно прибыль девелопера при продаже одного квадратного метра составляла 30-50 долларов. Поэтому девелоперы, чтобы увеличить прибыль старались увеличивать объёмы строительства. Именно в это время масштабные стройки получили своё развитие как за московской кольцевой, так и в черте г. Москва (Марьино, Люблино).
Затем наступило время бума инвестиций, больших денег и очень высоких цен. В связи с выходом из кризиса у граждан стали появляться свободные деньги, появились различные виды как ипотечного, так и обычного кредитования. Кредитование увеличило покупательскую способность. И застройщики в период 2005 – 2006 гг. всеми силами старались получить сверхприбыль с каждого построенного метра. Жилье стало продаваться по цене около 5 000 долларов за квадратный метр. При таких прибылях необходимость строительства прежними темпами отпала сама собой.
В то время строительный рынок считался очень доходным. Появилось много застройщиков, которых нельзя было отнести к профессиональным. Для них строительный бизнес не был основным направлением деятельности. Такие застройщики не имели достаточно денег для окончания проекта и не привлекали банковские средства, надеясь лишь на деньги покупателей.
До кризисного времени примерный баланс средств проекта выглядел следующим образом:
30 % — средства застройщика;
30% — заемные средства ( в основном банковские кредиты);
40% — средства покупателей.
Такой подход закончился раздуванием спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, когда большинство объектов приобретались с целью их дальнейшей продажи.
Как выглядит ситуация на рынке недвижимости в настоящее время? Мы словно вернулись назад по спирали. Огромных прибылей – нет, как и лишних денег у потенциальных покупателей.
Но на практике получается, что рынок может существовать и при минимальной прибыли застройщика и относительно низких ценах на жилье. Например в Марфино продают квартиры по 2 500 долларов за квадратный метр и , несмотря на кризис, на недвижимость по такой цене находятся покупатели. Те же застройщики, которые предлагают метр по цене намного дороже, констатируют маленький спрос на продаваемые объекты.
Это говорит о том, что сегодня нормы рентабельности в строительной отрасли должны быть пересмотрены. Девелоперы не должны стремиться выжать максимальную прибыль с продаваемого квадратного метра, а искать баланс между ценой и качеством объекта.
Так как в настоящее время сверхдоходы с квадратного метра получить затруднительно, то остается вернуться к опыту 1998 – 2003 гг. – больше строить, чтобы больше заработать. Причем основания для этого присутствуют – подешевела земля, привлекаются неиспользуемые земли. Например по Генплану развития Москвы под строительство до 2025 года зарезервировано более 90 миллионов квадратных метров, а это примерно по 6 миллионов квадратных метров в год.
Значит, чтобы продавать большие объемы недвижимости, нужно поставить на поток строительства дешевого жилья. Если рассматривать докризисный рынок новостроек Москвы и области, то сегмента эконом – класса там практически не было. Даже квартиры в спальных районах застройщики пытались выдавать за жильё бизнес-класса. Сейчас ситуация выглядит с точностью до наоборот. Почти любое жильё как в городе, так и за городом позиционируется как эконом – класс. Появились загородные посёлки с коттеджами и таунхаусами , цена на которые сравнима со стоимостью городской квартиры.
Значит в ближайшее время наибольшая активность будет проявляться сегменте эконом – класса и в сегменте между эконом и бизнес классами. Сейчас сворачиваются проекты с сомнительной рентабельностью и это в основной своей массе коммерческая недвижимость и жилье бизнес-класса.
Девелоперам сегодня приходится пересматривать свою стратегию и тактику. Они перетряхивают свои земельные активы, переоценивают их и адаптируются к сегодняшней реальности. Застройщики пересматривают категории комфортности, уменьшают метраж возводимого жилья, отказываются от традиционных технологий строительства в пользу менее затратных и более быстро возводимых конструкций. Застройщики обращают свой взгляд на новые зарубежные, еще неизученные технологии возведения объектов. Активы, которые возможно перевести в эконом – переводятся, а от активов, которые обошлись слишком дорого, просто приходится отказываться. Компании пересматривают свою деловую политику, проводят аудит портфеля проектов, приостанавливают проекты, которые находятся на стадии проектирования, концентрируясь на завершении уже строящихся объектов.
Некоторые компании проводят перепрофилирование проектируемых объектов коммерческой недвижимости в жилые. Столкнувшись со снижением продаж отдельные компании для завершения строительства объектов эконом – класса, особенно если строительство ведется на основании договоров долевого участия, обращаются за финансированием в иностранные инвестиционные фонды, при достижении договоренности с которыми, объекты оживают, что незамедлительно сказывается на возрастающем интересе покупателей к этому объекту и увеличению количества сделок. Но все же обольщаться не стоит – в большинстве случаев застройщикам приходится рассчитывать прежде всего только на свои ресурсы.
На основании вышеизложенного создается впечатление, что всё большее количество застройщиков становятся готовы вкладывать деньги в строительство на стыке 2010 – 2011 годов.
Уже многие руководители строительных компаний позитивно оценивают текущее состояние рынка недвижимости. Реальные продажи начинают опережать планируемые – пересмотренные в связи с кризисом, а в следующем году планируется дальнейший рост продаж в связи с возвращающейся на первичный рынок жилья ипотеке и постепенному снижению процентной ставки. Но в следующем году новых объектов недвижимости на рынке появится немного: часть строительства по прежнему заморожена, а другая часть находится в стадии перепроектирования. Но цикл перепроектирования длится год- полтора, да и денежные проблемы застройщиков еще решены не полностью.
Поэтому до конца 2010 года серьезного оживления на рынке недвижимости ожидать не приходится. Но, как только кризис закончится, объекты недвижимости будут раскупаться даже по повышенным ценам. Поэтому основная задача для девелоперов сейчас – подготовиться к этому моменту и располагать уже готовыми к реализации площадями.
