1. Банк может увеличить процентную ставку по кредиту.
Даже, если вы идеальный заемщик, банк в кризисное время может увеличить ставку по уже выданному ипотечному кредиту. Даже небольшое её изменение может создать дополнительную нагрузку на ваш семейный бюджет, особенно если ежемесячный взнос превышает половину вашего ежемесячного дохода. Поэтому никогда не забывайте условия договора, на основании которых банк может изменить ставку по кредиту.
Рассмотрим варианты.
Вы взяли кредит под плавающую ставку, у которой кроме постоянной части, есть еще и переменная, которая меняется в зависимости от меняющихся банковских индексов. Некоторые индексы с приходом кризиса стали изменяться в большую сторону, причем, довольно таки быстро. И по некоторым кредитам ставка возросла до 28 % годовых. Поэтому, выбирая плавающий вид ставки, вы должны представлять дальнейшее развитие экономической ситуации, в которой и эксперты иногда разобраться не могут. Кроме того, в этом случае надо трезво оценивать свои финансовые возможности и стараться создать себе некий стабилизационный резервный фонд. Брать такие кредиты на длительный срок не очень хорошая идея, да и с краткосрочными можно попасть на хорошие деньги при резком изменении курсов валют.
Кроме того, возможно изменение ставки по ипотечному кредиту в том случае, если такое допускает договор между вами и банком. Почти во всех договорах существует пункт, по которому банк может изменить рыночную ставку в зависимости от текущих рыночных условий.
Поэтому прежде чем подписать такой договор хотя бы поинтересуйтесь, в каких случаях, и на сколько банк может повысить ставку.
Причем, если в договоре четко не прописано на основании чего и на сколько может быть изменена стоимость кредита, то имеется возможность, при повышении стоимости кредита, оспорить решение банка в суде – попытаться доказать, что изменение ставки непропорционально текущим рыночным условиям.
2. При возникновении проблем с платежами – лучше уведомить банк об этом, а не думать, что лучше заплатить попозже.
При проблемах с платежами, некоторые заёмщики начинают скрываться от банка, умалчивают о возникших проблемах. Надеются, что в один прекрасный момент, они разом погасят всю задолженность. А банк подождет – у него денег много. Так поступает более половины заемщиков, у которых возникают проблемы с платежами. Так делать категорически не рекомендуется.
При такой модели поведения теряется возможность мирного урегулирования возникшей проблемы между вами и банком. У банка возникает мысль, что, при таком поведении заемщика, какие-то другие меры, кроме обращения в суд и взыскания предмета залога, будут неуместными. И банк подает в суд, на что имеет полное право. Ведь просрочка платежей является ненадлежащим исполнением вами обязательств по заключенному договору.
Поэтому, при возникновении проблем с платежами лучше сразу уведомить банк, а лучше это сделать до возникновения таких проблем. Это должно быть сделано в письменном виде потому что, если дело дойдет до судебного разбирательства, то вы сможете подтвердить, что сами выходили на переговоры с банком. С чем бы ни были связаны ваши проблемы – увольнением, болезнью и т. п., необходимо сразу уведомить об этом банк. Причем лучше подобное уведомление сделать в письменном виде: если дело дойдет до суда, вы сможете подтвердить, что с самого начала пытались договориться о компромиссе.
3. Лучше не допускать даже незначительных просрочек по платежам.
Кризис держит банки в состоянии постоянного напряжения. Поэтому банки начинают нервничать даже при небольших регулярных просрочках. Иногда после нескольких просрочек банки выставляют заемщику весь оставшийся долг к погашению, вынуждая его продавать недвижимость.
Но у заемщика тоже есть права, про которые не стоит забывать. Согласно действующим законам, банк не имеет право требовать полного погашения задолженности в случае «незначительности» просрочки. Под незначительной просрочкой понимается такая просрочка, срок которой не превышает 3-х месяцев, а размер не больше 5%. Но это относится только к безупречным заёмщикам, то есть у которых такая просрочка первая или вторая. Если же в течение последнего года заемщик допустил такое нарушение более трех раз, то он к безупречным заемщикам больше не относится. Даже если задержки платежей были всего на один день. Да, задержки платежа на один день в денежном эквиваленте сущие пустяки, но они плохо сказываются на репутации заемщика.
4. Банк не всегда понимает и идет навстречу заёмщику.
В большинстве случаев банки относятся с понимаем к проблемам заемщиков, но любой заемщик должен понимать, что он одолжил деньги у организации с разветвленной многоуровневой структурой. И не всегда с этой структурой вы можете лично договориться. Хотя банки имеют централизованный аппарат управления, не всегда головной офис знает, какое решение принято по отдельным заемщикам на уровне филиалов.
Поэтому, если вы звоните в банк с целью договориться о разрешении назревающей проблемы (например, о реструктуризации долга), запишите фамилию, должность человека, с которым разговариваете, и, обязательно, подробно расспросите о том, что нужно и в какой последовательности сделать чтобы процедура реструктуризации долга была запущена.
Чаще всего с заёмщиками общаются специалисты кредитного отдела либо специалисты отдела по работе с клиентами. А «выбиванием» просроченной задолженности занимается в большинстве случаев служба безопасности, которая является совсем другим подразделением. Кроме того, в кризисный период, сотрудники под угрозой увольнения стремятся доказать свою необходимость и делают это лучшим по их мнению способом – попыткой взыскать побольше долгов для банка.
5. Кроме обязанностей, заёмщик имеет и права.
В последнее время ходит много историй о том как банки обращаются с клиентами, которые по тем или иным причинам попали в затруднительное положение и не могут расплатиться по кредиту. Это и визиты коллекторов вечером, стуки в дверь, угрозы по телефону, почте…
Но никакое нарушение условий договора заемщиком, не дает права банку и коллекторам оказывать на заемщика психологическое давление. Есть процедуры, предусмотренные законодательством для таких случаев. Банк может подать на вас в суд, но не может нарушать ваши личные права.
Вы не обязаны до решения суда выполнять требования кредитора. Поэтому можете не открывать дверь, если к вам стучатся личности, представляющиеся как коллекторы или служба безопасности банка
При возникновении психологического давления важно зафиксировать попытку такового на видеокамеру или диктофон. Затем обратится в правоохранительные органы. При грубом отношении к вам вы имеете подать иск в суд о возмещении причиненного морального ущерба в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
6. Не затягивайте процесс судебного разбирательства.
При возникновении проблем с платежами банк может потребовать возврат всего долга. Но принуждение к продаже квартиры могут осуществлять только судебные приставы и то только по решению суда. Значит, чтобы лишить заемщика жилья требуется решение суда о продаже квартиры с аукциона.
Процедура суда занимает до полугода, иногда и больше. У заемщика имеется возможности затянуть процесс: приносить в суд больничные, оспаривать оценку имущества, оспаривать торги и т.д. Такая ситуация банку не выгодна, т.к. на период судебного разбирательства банк обязан держать в Центральном банке стопроцентное обеспечение просроченного кредита и недвижимость может подешеветь ещё больше, так что не покроет убытки банка. Поэтому в интересах банка пойти на соглашение с заёмщиком и решить проблемы в досудебном порядке. Например, реструктуризировать задолженность.
Но для заёмщика затягивание процесса судебного разбирательства тоже чревато последствиями. В период оного банк продолжает начислять штрафы и пени на просроченную задолженность. Поэтому тех денег, которые впоследствии могут быть выручены на аукционе за квартиру, может не хватить на погашение всего долга. И тогда такой заёмщик может потерять первоначальный взнос, уже сделанные платежи и при наихудшем раскладе еще и остаться должен банку.
