Покупателей, которые приобрели квартиру у застройщика в столь непростое время, беспокоят сегодня вопросы о завершении строительства объекта в срок. Как показывает практика, любой застройщик пытается убедить покупателя, что стройка идет в соответствии с графиком работ и объект будет готов к сдаче своевременно. Но не всегда это оказывается правдой. Поэтому покупателю, приобретающему жилье в строящемся доме, стоит тщательно проверить строящийся объект и компанию, которая занимается его возведением. Предлагаем вашему вниманию несколько критериев, по которым имеет смысл оценивать деятельность застройщика.
Первым критерием является публичность застройщика.
Согласитесь, что даже современный шикарный офис компании-застройщика не дает никакой гарантии, что на текущий момент в компании всё замечательно. Поэтому перед принятием какого-то ни было решения о покупке квартиры в строящемся доме, обратитесь к средствам массовой информации. Зачастую они смогут вас сориентировать, проинформировать о текущем положении конкретного застройщика.
Из средств массовой информации можно почерпнуть информацию о том, какие компании испытывают трудности и не идут на контакт с журналистами, а какие в кризисное время наоборот активизировали свою работу – дают интервью, отвечают на критику, обсуждают с экспертами и журналистами «неприятные» для них темы.
Если компания публична, то это значит, что она не скрывает свои проблемы и достижения от общественности, будет всеми силами поддерживать свою репутацию, чтобы выполнить все данные обязательства. Из СМИ можно узнать прошлое компании, перечень и сроки сдачи объектов, построенных этой компанией ранее. И чем добросовестнее относился застройщик к сдаче прежних объектов, тем больше причин довериться ему и сейчас.
Также следует оценить перспективные планы развития компании. Если планируются к строительству различные объекты, то это значит, что компания не стоит на месте, а планомерно развивается. Средства массовой информации могут также освятить те нелицеприятные стороны деятельности компании, о которых вам в компании никогда не расскажут. Однако не стоит забывать, что негативная информация может появляться с подачи конкурентов, либо нечистых на руку журналистов, которые при отсутствии сенсационных новостей пытаются их придумать.
Вторым критерием является ценовая политика компании.
Времена, когда чем дешевле стоила квартира, тем лучше – прошли. На сегодняшний момент чрезмерно низкие цены на недвижимость, предлагаемые застройщиком, по меньшей мере настораживают.
Поэтому, если вам предлагают квартиру по заведомо низкой цене (намного ниже сложившейся рыночной на тот момент), то это значит, что либо цена изначально сильно была завышена, либо застройщик очень нуждается в деньгах и это не может не настораживать.
Некоторые компании предлагают пятипроцентные скидки исключительно для формирования у покупателя хорошего настроения. Но надо понимать, что скидки более тридцати процентов от сложившейся среднерыночной цены – это не признак добросовестного застройщика, потому что такое серьезное снижение цены в текущий момент обычно приводит к недостатку финансовых средств для перспективного развития, хотя, предоставлением таких скидок, компании могут решать свои небольшие финансовые проблемы.
Сегодня, конечно, все компании вынуждены пойти на снижение стоимости квадратного метра. Поэтому никоим образом нельзя отрицать наличие скидок и у добросовестных застройщиков, которые могут быть вызваны тем, что компания продала некоторое количество квартир по цене выше среднерыночной, поправив таким образом своё финансовое положение, и для стимуляции спроса может немного «подемпинговать». Кроме того следует отметить, что цена может также существенно отличаться в зависимости от стадии готовности объекта . Если из однотипных объектов один уже почти закончен, а другой готов только наполовину, то, естественно, стоимость квартиры в первом объекте недвижимости должна быть выше, чем во втором.
Третьим критерием является наличие «правильного» договора.
Строительная компания должна предоставлять потенциальному покупателю довольно большой пакет документов собственно о застройщике и объекте строительства. К таким документам относятся: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, проектную декларацию, предварительный протокол распределения жилой площади; постановление главы местной администрации о выделении земельного участка для строительства и т.п. Однако главным и основным документом является договор, на основании и в соответствии с которым осуществляется процесс купли-продажи недвижимости.
Как уже писалось ранее наиболее приемлемым для покупателя является договор долевого участия, который проходит процедуру регистрации в регистрационной палате. Такой договор исключает возможность повторных продаж и с ним покупатель наиболее защищен от других различных процедур мошенничества.
На основании этого договора покупатель может требовать от компании — застройщика выплату штрафов и неустоек при нарушении им своих обязательств по срокам сдачи жилья. Кроме того покупатель, заключивший такой договор с застройщиком имеет право на определенный размер жилплощади, а не на её эквивалент, выраженный в денежных знаках. Тяжелая ситуация сейчас у многих строительных компаний, но те компании, которые работают на основании Федерального закона №214 находятся под постоянным надзором контролирующих органов, местной администрации, прокуратуры и правоохранительных органов. Поэтому они просто вынуждены, чтобы не попадать под различного рода штрафные санкции, сдавать объекты в срок. К сожалению компаний, работающих на основании данного закона не более десяти процентов.
Но не стоит отвергать другие варианты только из-за другой формы договора. Перед заключением договора дайте его почитать квалифицированному юристу. Если вам не дают вынести договор из стен офиса строительной компании, то лучше отказаться от заключения договора с такой компанией. Договор с застройщиком должен отличаться конкретностью и недвусмысленностью. Также надо обязательно обратить внимание на его следующие пункты: сроки окончания объекта строительства и передачи его покупателю, точное описание объекта строительства, а также наличие ответственности застройщика, если он задержит сдачу объекта. Некоторые компании возвращают покупателю при задержке сдачи объекта до десяти процентов от стоимости квартиры. Неотъемлемыми частями договора является план квартиры и описание её технического состояния на момент передачи помещения покупателю.
Четвертым критерием являются темпы возведения объекта строительства.
Считается, что объекты высокой степени готовности наиболее безопасны для приобретения в собственность, но не стоит отбрасывать в сторону предложения с готовностью чуть более пятидесяти процентов, тем более что такие предложения заведомо дешевле. В этом случае надо обратить внимание на динамику ведения строительных работ. Приезжайте примерно на площадку раз в месяц и оценивайте интенсивность проведения работ. Монолитный дом должен расти примерно на три этажа,
а дом из железобетонных панелей обязан прирастать ежемесячно четырьмя-пятью этажами.
Не надо забывать, что на скорости застройки сказываются погодные условия, либо смена подрядчика, которых меняют, обычно, чтобы уменьшить себестоимость строительства или увеличить качество проводимых работ. Для того чтобы понять как на самом деле обстоят дела на стройке, необходимо встретиться и переговорить со строителями, ведущими работы, представителями компании застройщика и, даже может быть, с конкурентами. Если представитель компании или проект-менеджер, курирующий процесс строительства не может ответить на ваши вопросы, возникающие по поводу строительства дома, то это тоже повод насторожиться.
Некоторые компании-застройщики ведут непрерывную видеотрансляцию с места строительства на своих сайтах, некоторые выкладывают на них фотографии, по которым можно оценить темпы строительства.
Пятым критерием является наличие солидных партнеров по воплощению проекта.
Партнеры у застройщика могут быть различных типов: соинвестор, банк кредитор либо соинвестор, страховая компания.
Если партнером застройщика является крупный иностранный инвестиционный фонд, то это значит, что перед заключением договора с застройщиком была проведена тщательная проверка юридической чистоты проекта, а также финансовых и бухгалтерских документов застройщика. Поэтому риск для покупателя, при заключении договора с таким застройщиком, стремиться к минимуму.
Если партнером застройщика является крупный и стабильный государственный банк, то застройщика тоже проверяют по всем вышеуказанным статьям, хотя делают это не с той тщательностью. Инвестиционные деньги банка, в этом случае гарантируют, что застройщик закончит проект. Но надо отметить, что сейчас банки не с восторгом кредитуют застройщиков и, если и делают это, то выставляют жесткие требования и высокие проценты. Поэтому, если застройщик вам обещает взять кредит для достройки дома, то не верьте, что это произойдет быстро. Скорее всего процесс получении кредита займет довольно продолжительное время. Поэтому лучше остановить свой выбор на компании, которая кроме открытой кредитной линии в банке имеет ещё и другие источники доходов. Этими источниками могут быть другие проекты или другие направления бизнеса.
При страховании финансовых рисков по программе страхования дольщика, которая предусматривает страхование рисков неполучения дольщиком жилья в собственность в оговоренные сроки, в том числе из-за процедуры банкротства компании- застройщика, страховщики, принимая риски на себя, вдоль и поперек изучат застройщика, оценивая степени риска. Что служит дополнительными гарантиями добросовестности компании, которая ведет строительство вашего объекта недвижимости.
